□本报记者 谷 青
为更加有效地规范国有土地上房屋征收与补偿行为，有力保障被征收人的合法权益。2011年1月21日，国务院以第590号令公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，取代了2001年6月13日公布实施的《城市房屋拆迁管理条例》；2011年3月21日，《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》(以下简称《征收条例》)正式实施，进一步明确了我市国有土地上房屋征收与补偿工作的具体政策。同年6月3日，住建部发布实施《国有土地上房屋征收评估办法》，明确了被征收房屋价值评估有关问题。
《征收条例》实施已有一年时间，市民对新规了解有多少？近日，在泉城广场举办的房屋征收政策宣传日活动中，记者发现，不少市民对于房屋征收补偿的相关规定还不是特别了解。
“行政强拆”退出历史舞台
在征收新政中，最显著的变化就是将原拆迁条例中令人敏感的“拆迁”改为了“征收”。
相比原拆迁条例，征收新政主要有四大不同：一是主体不同。原拆迁条例规定，拆迁的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位。《征收条例》规定，房屋征收的主体是政府，即国家实施房屋征收，并具有一定的行政强制性。二是法律关系不同。拆迁条例规定，拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议做出行政裁决。《征收条例》规定，征收的法律关系产生于征收人(政府)和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因此不再具有行政裁决权。三是程序不同。拆迁条例规定，拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动的，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证，拆迁人实施房屋拆迁。《征收条例》规定，征收程序是由政府直接启动，由政府做出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。四十强制执行模式、申请法院强制执行的主体是房屋拆迁管理部门，执行的依据是房屋拆迁管理部门的裁决。《征收条例》规定，由政府申请法院强制执行，执行的依据是政府做出的补偿决定，不再规定行政机关自行强制拆迁。
公共利益界定是核心
征地拆迁影响着很多群众的切身利益，相关恶性事件频发，使得人们对出台的新法规尤为关注。
《征收条例》规定，征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了公共利益的需要。依据的宪法和有关法律，一是《宪法》第十三条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。二是《物权法》第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。三是《城市房地产管理法》第六条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
谈到征地制度，学术界无一例外地要求先界定清楚公共利益。公共事业与公益事业不同，根据《公益事业捐赠法》第三条的规定，公益事业是指非营利性的救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动，而作为公共事业的教育、科学、文化、卫生、体育事业、环境保护、社会公共设施建设以及促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业等，比公益事业的范围要广，不排除具有营利性的项目。
征收补偿市场价“作主”
在该《征收条例》的诸多细化规定中，对房屋价值的评估标准备受广大百姓关注。根据规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对征收住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照征收决定公告之日起被征收住宅房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。
评估机构的选定，首先由被征收人协商选定，15日内协商不成的，由房屋征收部门组织逐户征询或者集中投票的方式，按照多数决定的原则选定房地产价格评估机构，或者通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中随机选定房地产价格评估机构。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
对于征收补偿方式，被征收人有多种选择，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
对征收范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。给予征收房屋停产停业损失补偿，应当符合三个条件：一是房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅用途；二是具有合法的营业执照、税务登记证并有近期纳税记录；三是房屋权属证书和房屋登记簿、营业执照、税务登记证注明的营业地点相一致。
房屋征收决定前，政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超出批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法建筑和超出批准期限的临时建筑，不予补偿。
若被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起六十日内，向作出补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议；也可以再三个月内向人民法院提起诉讼，或者依法提起行政复议后对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
【名词解释】
“公共利益需要”：一是必须为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展的需要。二是因国防和外交的需要和由政府组织实施的能源、交通、水里、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建的需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
类似房地产：是指被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。
补偿决定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内给予公告。
（信息来源：济南日报）